15.01.2010

Impulse für Wohnungsneubau

Die dramatische Stagnation beim Wohnungsneubau setzt sich fort, bestätigt eine aktuelle Studie. 2009 wurde mit 35.800 Wohnungen der Tiefststand der letzten 20 Jahre erreicht. Verheerende Folgen drohen.

Österreich steht langfristig eine dramatische Wohnungsnot in puncto Neubauten - hier die Kabelwerksiedlung in Wien 12 - bevor. Im vergangenen Jahr wurde der Tiefststand beim Neubau erreicht. Damit drohen �dramatische Auswirkungen auf die Bauwirtschaft und den Immobilienmarkt.

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Das neue Jahrzehnt startet nicht ohne Sorgen. Vor allem die Bauwirtschaft muss heuer mit weiteren Auftragsrückgängen rechnen, ab 2011 erwarten Experten folgenreiche Sparpakete zur Konsolidierung des Staatshaushaltes. Auch das Wirtschaftsforschungsinstitut Wifo bremst die Hoffnung auf eine Belebung der Gesamtwirtschaft: Zunehmende Sparneigung der privaten Haushalte und die Investitionszurückhaltung der Unternehmen würden die Konjunkturerwartung dämpfen. Besonders herb für die Branche: Der langjährige Konjunkturmotor Wohnbau ist gehörig ins Stottern geraten. Vor allem der Neubau entwickelt sich dramatisch rückläufig. Mit Folgen, wie Bundesinnungsmeister Hans-Werner Frömmel kritisiert: „Genau hier müssen wir gegensteuern. Firmen tendieren aufgrund der niedrigen Auftragsbestände vermehrt dazu, in einen ruinösen Preiskampf bei Auftragsvergaben einzutreten.“
Als einen der großen Stolpersteine sichtet der Branchenchef erhebliche Finanzierungsprobleme: „Wenn es nicht möglich wird, Privatkapital zu aktivieren, wird sich die Situation am Bau kritisch zuspitzen.“ Vor der regelrechten Flaute warnt auch Thomas Malloth, Obmann des Fachverbandes der Immobilientreuhänder: „Restriktive Maßnahmen des österreichischen Mietrechts und unattraktive steuerliche Rahmenbedingungen haben zusammen mit der Finanzkrise dazu geführt, dass auch im Bereich des Wohnungsmarktes kaum mehr Investitionen getätigt werden.“

Tiefststand seit 20 Jahren
Den dramatischen Negativtrend im Wohnbau bestätigt nun auch eine brandaktuelle Studie des Wiener Institutes für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW) im Auftrag der Initiative BauMassiv und des Fachverbandes Stein- und keramische Industrie. Anhand der Daten der Wohnungsbewilligungen zeigt sich ein beunruhigender Rückgang auf 40.200 Einheiten im Jahr 2008 und sogar nur mehr 35.800 Einheiten 2009. Damit ist der Tiefststand der letzten zwanzig Jahren erreicht. Rückläufig sind Eigenheime wie auch der gewerbliche Mehrwohnungsbau. Studienautor Wolfgang Amann (Mitautor Alexis Mundt): „In beiden Fällen sind die Gründe dafür vor allem Finanzierungsschwierigkeiten. Auch im geförderten Mehrwohnungsbau sind Engpässe zu erwarten.“

„Die Studie führt uns drastisch vor Augen, wie dramatisch der Einbruch ist. Wir können nicht tatenlos zusehen, wenn bei einem jährlichen Bedarf von 50.000 bis 55.000 an zusätzlichen Wohnungen die Bewilligungszahlen auf 35.800 abstürzen. Diese alarmierenden Werte müssen die politisch Verantwortlichen wachrütteln, dass es höchste Zeit ist, etwas für den Neubau zu tun“, fordert Robert Jägersberger, Niederösterreichs Landesinnungsmeister und Vorsitzender der Initiative BauMassiv. Amanns Empfehlung als Ausweg aus der Misere: Forcieren des Wohnungsneubaus und Selbstbindung der Länder zu ausreichender Neubauförderung in Abstimmung mit Wohnungsbedarfs�prognosen. Und in Hinblick auf die für die Entwicklung wesentliche Wohnbauförderung: „Die Neubauförderung muss neben der unweigerlich steigenden Wohnbeihilfe und der ebenfalls wahrscheinlich steigenden Sanierungsförderung gesichert werden.“

Gekippt ist die Entwicklung Ende der 90er-Jahre. „Hier kam es zu einem starken Rückgang der Neubauförderung. Der ungeförderte Mehrwohnungsbau konnte diese Lücke nicht schließen“, analysiert Autor Amann. Zwischen 1997 und 1999 erwies sich der Eigenheimbau mit einem durchschnittlichen Rückgang von vier Prozent gegenüber dem Mehrwohnungsbau mit einem Minus von 15 Prozent als stabilisierender Faktor. Aktuell sind beide Sektoren gleichermaßen betroffen – mit einem durchschnittlichen Rückgang von zehn beziehungsweise acht Prozent beim Eigenheim. Angesichts einer relativ konstanten Entwicklung im gemeinnützigen Mehrwohnungsbau trifft es den gewerblichen Mehrwohnungsbau überproportional.

Wohnungsleerstand geschrumpft
Zum tatsächlichen Umbruch kam es schlussendlich 2001: Am Wohnungsmarkt wurde es enger. Laut IIBW-Schätzungen sind die Leerstandsreserven von 2001 bis 2009 von 120.000 auf 80.000 Wohnungen um ein Drittel geschrumpft. „Enge am Wohnungsmarkt führt unweigerlich zu Preissignalen. Festzuhalten ist, dass sich die Wohnungsmarktpreise seit nunmehr 15 Jahren sehr moderat im Bereich der Inflationsrate oder darunter entwickeln. Das Worst-Case-Szenario gemahnt an die Situation 1989 bis 1993, als die Wohnungsmarktpreise innerhalb von vier Jahren um rund 50 Prozent anstiegen“, so Amann. Zwar habe man keine Prognose über die Marktpreisentwicklung durchgeführt, eine ähnliche Entwicklung wie vor 20 Jahren sei aber durchaus möglich. Vor allem in Wien be�stehe bei vergleichsweise moderaten Preisen und hohen Einkommen erheblicher Raum für steigende Marktmieten.

Wie war das 1989? „Es war von einer ‚neuen Wohnungsnot‘ die Rede. Die Gründe dafür waren der Fall des Eisernen Vorhangs, der Zerfall Jugoslawiens, die Babyboom-Generation kam in die Familiengründungsphase. Praktisch über Nacht stieg der Wohnungsbedarf stark an. Das Nachziehen des Angebots dauerte demgegenüber mehrere Jahre – bis etwa 1995“, erklärt Amann.

Ein Teufelskreis droht: Steigen die Marktpreise, schnellen auch die �Ausgaben für Wohnbeihilfen weiter in die Höhe. Damit bleiben weniger Mittel für den Neubau. Im Bild: Haus R&W in Klosterneuburg.

Mehr Wohnfläche gewünscht
Im Rahmen der Studie wurde auch dem für den Wohnbau wesentlichen Faktor Bedarf auf den Grund gegangen. Auf Basis der aktuellen Bewilligungszahlen sowie Bevölkerungs- und Haushaltsprog�nosen der Statistik Austria wurden bisherige Wohnungsbedarfsprognosen des Wifo, IIBW und der Österreichischen Raumordnungskonferenz (ÖROK) überprüft. In Szenarien wurde der künftige Bedarf durchgerechnet. Die Ergebnisse: Die ÖROK-Prog�nose geht von einem steigenden Wohnflächenkonsum aus – und fordert dadurch eine unmittelbare Produktion von 60.000 Wohnungen. In einem zweiten Szenario wurde eine stabile Entwicklung des Wohnungsmarktes durchgerechnet. Um dies zu erreichen, sind Neubauraten mit mehr als 47.000 Wohnungen jährlich nötig. Amann: „Dabei gehen wir davon aus, dass die Situation am Wohnungsmarkt auf dem heutigen Stand gehalten werden soll. Das heißt: Der Wohnungsmarkt ist kompetitiv, die Preise sind noch stabil, Qualitätsimpulse wie etwa der thermische Standard sind vom Markt verkraftbar.“ Alles unter 47.000 Wohnungen würde zur zitierten Enge am Wohnungsmarkt mit unweigerlich steigenden Preisen führen.

Einen realistischen Wohnungsbedarf zu errechnen erwies sich für die Studienautoren jedoch generell schwierig. Viele Faktoren sind zu berücksichtigen. So zeigt sich etwa, dass schon die gegenwärtige Wirtschaftskrise bereits Auswirkungen auf das Bevölkerungswachstum hat: 2008 ist die Bevölkerung Österreichs um nur 0,3 Prozent (21.200 Personen) auf 8,34 Millionen gewachsen – um rund 10.000 Personen weniger als im Jahr davor. Hierbei spielt Migration eine wesentliche Rolle. Einkalkuliert werden muss aber auch die Zahl der Abgänge am Wohnungsmarkt durch Abriss, Umnutzung oder Zusammenlegung: immerhin durchschnittlich 14.000 Einheiten pro Jahr (0,35 Prozent). Angesichts der massiven thermischen Defizite in großen Teilen des Wohnungsbestandes, so eine Prognose der Studie, kann davon ausgegangen werden, dass sich die Abrissrate in Zukunft noch deutlich erhöht.

Ein drittes Szenario in Hinblick auf den künftigen Wohnungsbedarf trägt den bezeichnenden Titel „Schock und Depression“. Die Annahme: Aufgrund der Krise sinken die Fertigstellungszahlen bis 2011 auf 34.000 – das sind vier Fertigstellungen pro 1.000 Einwohner. Damit würde die Neubaurate wesentlich unter dem Wohnungsbedarf liegen – mit schwerwiegenden Folgen. Aus der Studie: „Für die gesamten baubezogenen Wirtschaftssektoren hat dieses Szenario massive negative Auswirkungen mit entsprechenden Effekten auf den Arbeitsmarkt.“ Und Amann über die Zukunft des Wohnungsbaus: „Es geht um eine politische Festlegung, welches Ausmaß an Wohnversorgung wir wünschen.“

Ein Teufelskreis droht
Das Fazit der Zukunftsszenarien von Amanns: „Es muss also gelten, dem sich abzeichnenden deutlichen Rückgang des Wohnungsneubaus durch entschlossenes Handeln entgegenzuwirken. Die beste Hebelwirkung verspricht die Wohnbauförderung der Länder, wenn es gelingt, quantitative Mindeststandards bei der Neubauförderung als Ersatz für die entfallene Zweckbindung der Mittel durchzusetzen.“
Denn das große gesellschaftspolitische Problem ist: Die Ausgaben von Wohnbauförderung und Beihilfe sind begrenzt. Wenn die Beihilfen steigen, sinken die Investitionen für den Neubau. Eine durch Wohnungsknappheit bedingte Verteuerung am Markt schraubt die Zahl der Beihilfebezieher nur weiter hinauf. Ein verheerender Teufelskreis droht.

2008 flossen insgesamt 360 Millionen Euro als Wohnbaubeihilfe aus den Länderbudgets, weitere 40 Millionen für „angemessene Unterkünfte“ im Rahmen von Sozialhilfe. Davon gingen rund 60 Prozent in den geförderten Neubau, knapp zehn Prozent in die geförderte Sanierung und mehr als ein Drittel in die „allgemeine Wohnbauhilfe“ für nicht objektgeförderte Wohnungen. Seit 2002 hat sich die Wohnbauhilfe verdoppelt, die Ausgaben werden auch weiterhin steigen müssen. In drei Szenarien wurde die notwendige Höhe der Mittel unter unterschiedlichen Faktoren wie Arbeitslosigkeit und Marktpreis untersucht. Das Ergebnis: Selbst im Szenario „bewusste Eindämmung“ kommt es zu einer Erhöhung der Ausgaben bis 2013 um 100 Millionen Euro. Das Szenario geht von einem kontinuierlichen Wachstumstrend aus und resultiert in um 150 Millionen Euro erhöhten Ausgaben bis 2013. Beim „vermehrten Umstieg“ – mit Langzeitfolgen der Krise wie mehr und höheren Wohnbeihilfen – steht ein Anstieg um 215 Millionen Euro im Vergleich zu 2008 auf 580 Millionen im Jahr an. Die Zahl der Bezieher steigt von 210.000 (2008) auf 260.000 bis über 300.000 (Szenario „vermehrter Umstieg“).

Weniger Fördermittel für Neubau
Allerdings, so Amann: „Die Länder kämpfen mit stagnierenden oder gar sinkenden Steuereinnahmen und gleichzeitig zunehmenden Aufgaben. Deswegen ist kaum damit zu rechnen, dass sie ihre Förderungsausgaben aufstocken. Das Gegenteil ist leider wahrscheinlicher.“ Das werde wohl zu Einschnitten bei der Förderung des Wohnungsneubaus führen. Keine erfreuliche Aussicht: Zwischen 2004 und 2008 wurden durchschnittlich 1,7 Milliarden Euro für Objektförderung im Neubau investiert, zuletzt sogar 1,8 Milliarden. Bis 2013 ist jedoch mit einem Rückgang der Neubauförderung auf deutlich unter 1,5 Milliarden Euro (–10 bis 15 Prozent) zu rechnen. Dazu BauMassiv-Chef Jägersberger: „Es wäre verantwortungslos, wenn Österreich auf eine neue Wohnungsnot zusteuert, obwohl durch die Deckung des notwendigen Bedarfs gleichzeitig wertvolle Arbeitsplätze gesichert werden können und die Konjunktur kräftig angekurbelt wird.“

( Helmut Melzer, Die Bauzeitung)

Weitere Informationen (Grafiken und Tabellen) können Sie in der Printausgabe der Bauzeitung finden.